Ev Fiyatları

 Küresel Ev Fiyatı Krizi Yolda

Finansal sistemi çökertmeyecek ama korkunç olacak

Geçtiğimiz on yılda ev almak zor değildi. Her geçen yıl istikrarlı bir şekilde artan fiyatlar pandemi sırasında garip bir şekilde ani bir artış gösterdi.  Eğer servetinizi tuğlalara ve harca bağlıysa gergin olmanız gereken bir zamandasınız. Dünyanın en büyük dokuz ekonomisinde ev fiyatları düşüşte. Amerika'daki düşüşler çok büyük değil ama bazı alanlarda büyük ölçüde düşüşler de mevcut. Kanada'da evler Şubat ayına göre % 9 daha ucuz. Enflasyon ve piyasalardaki durgunluk şu anda tüm dünyayı etkilediği için bütün sektörler etkileniyor. 2007 ve 2009'daki gibi bankaları etkileyecek bir durum olmasa da siyasi bir fırtına başlatmanın yanı sıra gerilemeyi şiddetlendirecek ve arkasında alım gücü yerle bir olmuş bir insan grubu bırakacak.

Şu anda evleri etkileyen bu durumun asıl nedeni yükselen faiz oranları. 30 yıllık kredi faizi 2002 yılı Nisan ayından beri en yüksek seviyesine ulaşarak bir önceki yılın iki katı seviyesine, yani %6,92'ye ulaştığı için Amerika'daki alıcılar bunu görüp dehşete düşüyor. Pandemide oluşan enflasyon, faiz indirimleri, para hibeleri ve daha fazla yer arayışıyla iyice körüklendi. Artık hepsi terse döndü. Örneğin, bir yıl önce 30 yıllık kredi ayda 1.800 dolar ödeyebilecek birini ele alalım. O zamanlar 420.000 dolar borç alabilirlerdi. Bugün aynı miktarda aylık ödemeyle 280.000 dolarlık kredi alabiliyor. Yani %33 daha az.  Stockholm'den Sydney'e kredi alacakların alım gücü çöküyor. Bunların sonucunda, ev almak isteyenlerin ev almasını zorlaştırıyor, talebi azaltıyor ve halihazırda ev sahibi olan insanların finansal durumunu zorlayarak mülklerini satmalarına sebep oluyor. 

İyi haber şu ki düşen ev fiyatları Amerika'da 15 yıl önce olduğu gibi destansı bir finansal çöküşe neden olmayacak. Ülkede tehlikeli yüksek faizlerde aşırıya kaçmayan daha iyi finanse edilmiş bankalar olduğu için yüksek riskli kredilerin sayısı az. Amerika abimiz artık ev kredilerinin üçte ikisini sigortalıyor veya teminat altına alıyor. Burada kaybedecek olanlar vergi mükellefleri olacak. Devlet sigorta programları aracılığıyla kredilerin ödenmeme riskini üstlenmiş oluyor. Oranlar yükseldikçe, Federal Rezerv teminat altına aldığı kredilerden dolayı zarara uğruyor.

Güney Kore ve İskandinav ülkeleri gibi diğer bazı yerlerde, GSYİH'nin yaklaşık %100'ü seviyesinde hane halkı borcu ile borçlanma oranında oldukça korkutucu bir hızlanmaya tanıklık ettik. Bankalarda istikrarsızlaştırıcı kayıplarla karşı karşıya kalabilirler. İsveç'in merkez bankası patronu bunu "bir volkanın tepesinde oturmaya" benzetti. Yine de dünyanın en kötü konut krizi konusunda; spekülatif aşırılıklar, ipotek grevleri, inşa edilmeyen daireler için ön ödeme yapmış insanlar gibi sorunları sayesinde Çin'i geçebilecek bir ülke olmayacak gibi.

Bankacılık sisteminde her yerde aynı anda küresel bir çöküş olmasa bile olası bir konut krizinin korkunç etkileri olacaktır. Çünkü bozulmuş konut fiyatları iş piyasasında sıkıntı oluşturuyor. Oranlar arttığı ve fiyatlar yavaş yavaş ayarlandığı için oluşan belirsizlik, insanları ne yapmaları konusunda bir teredüte itiyor. Amerika'daki mevcut evlerin satışları, Ağustos ayında yıllık bazda %20 düştü ve bir konut firması olan Zillow, dönemdeki ortalamadan %13 daha az yeni ilan açtı. Bu yıl Kanada'daki satışlar %40 oranında düşebilir. İnsanların bir şey yapamaması, işgücü piyasalarının dinamizmini azaltır. Sonucunda ise şirketler endişe içinde işçi kıtlığına ve enerji krizine uyum sağlamaya çalışır. Fiyatlar düştüğünde ise ev sahipleri evlerinin aldıkları krediden daha az değerli olduğunu görebilir. Böylelikle, küresel finansal krizin ardından bir çok ekonominin etkilendiği karşı koyması daha zor bir sorun yaratmış oluyor.

Düşük konut fiyatları da bir şekilde büyümeye zarar veriyor. Bu da zaten kafası karışık olan tüketicilerin kafasını daha da karıştırıyor. Dünya çapında, evler toplam servetlerin yarısına denk gelen 250 trilyon dolar değere sahip (Borsaların toplam değeri 90 trilyon dolar). Bu sermaye yapısı parçalandıkça tüketicilerin harcamalarını kısmaları muhtemel. Merkez bankalarının faiz oranlarını yükselterek yaratmayı amaçladığı şey daha sakin bir ekonomi olsa da, çöken güven kendi başına bir ivme kazanabilir.

Bir diğer sorun da bazı ev sahiplerinin derin yarasıdır. Şimdiye kadar en çok etkilenenler, faiz oranlarına takılmamış ve yükselen ev kredisi ödemeleri olan kişiler. Sübvansiyonlu 30 yıllık sabit faizli ev kredilerinin olduğu Amerika'da bu kişilerin sayısı nispeten az. Ancak İsveç'te her beş krediden dördünün iki yıl veya daha kısa bir süreliğine sabit faiz oranı var. Yeni Zelanda'nın tüm sabit faizli ev kredilerinin yarısına bu yıl düzenleme geldi ve gelmeye devam ediyor.

Bunlar, geçim sıkıntısı ile birleştiğinde mali sıkıntıları olan hanelerin sayısının arttığına işaret ediyor. Avustralya'da eğer faiz oranlarındaki beklenen artış gerçekleşirse belki de tüm ev kredisi borçlarının beşte biri, gelirlerinin %20'si ve fazlasını kredi ödemelerine verecek insanlara ait. Bir tahmine göre, İngiltere'de 2 milyon hanenin ev kredilerine ödedikleri para gelirlerine %10 daha fazla yük olacak. Ödemelere gücü yetmeyen insanlar evlerini satışa çıkarmak zorunda kalabilir.

Tam burada işin siyasi boyutu devreye giriyor. Ev piyasası zaten allak bullak. Büyük şehirlerde ev yapmayı zorlaştırıyorlar bu da doğal olarak ev eksikliğine yol açıyor. Genç nesil, ev sahibi olma haklarından mahrum bırakıldıklarını düşünüyor. Daha düşük konut fiyatları ev kredisi almak için gereken depozitoyu azaltacak olsa da günümüzdeki yüksek faizli kredi borçlarına girenler genelde ilk kez ev alacak kişiler oluyor. Mali açıdan sıkıntıda olan ev sahipleri yavaş yavaş bu düzenden memnun olmayan insanların bir parçası oluyor.

Mülklerdeki Tehlike

Son 15 yılda ekonomiyi defalarca kurtarmış olan Batılı hükümetlerin çoğu, bir kez daha kurtarmaya  gelmek isteyecektir. Amerika'da olası bir konut felaketi endişesi, bazı kişilerin Fed'i faiz oranı artışı konusunda hız kesmesi konusunda ikna etmesine sebep oldu. Macaristan'ın çoktan yaptığı gibi İspanya'nın da artan ev kredisi ödemelerini sınırlandırmayı düşündüğü konuşuluyor. Daha fazla ülkenin de bu kararı uygulaması bekleniyor.

Bu durum hükümetlerin borçlarının arttığını gösteriyor ve ev sahibi olmanın devlet tarafından yürütülen tek yönlü bir iş olacağı fikrini düşündürtüyor. Pek çoğu hükümetlerin yanlış ve aşırı müdahalesinin bir sonucu olan konut piyasalarını alt üst eden, ipotek sübvansiyonları ve vergilerinin yanı sıra aşırı derecede zahmetli planlama kuralları gibi temel sorunları çözmek konusunda pek etkili olmayacaktır. Düşük faiz oranları dönemi sona ererken bir ev fiyatı krizi geliyor. Bunların sonunda ise daha iyi bir konut piyasası oluşacağının garantisi yok.

Kaynak: https://www.economist.com/leaders/2022/10/20/a-global-house-price-slump-is-coming